通过法院拍卖竞买到房屋后,下一步怎么做?
栏目:行业研究 发布时间:2018-03-01
分享到:
作者:房地产与建设工程salon365部 陈燕律师

在司法拍卖信息越来越公开的情形下,社会对司法拍卖的关注度越来越高,也越来越多的普通人参与到司法拍卖的活动中。但不少第一次参与司法拍卖的买受人对于拍卖所得房屋的后续进展不甚了解,常向笔者进行询问。借此,笔者以福州市中级人民法院的司法拍卖房屋为例,对买受人在拍卖成交后的后续动作以及应注意的特殊事项进行整理,以参与司法拍卖的买受人参考。








在拍卖成交后


买受人应于执行法院指定的时间内将拍卖成交价余款(因竞拍前买受人需要缴纳拍卖保证金,因此拍卖成交价余款指的是拍卖成交价扣除保证金后的余款)缴入法院指定账户。

在执行法院指定的时间内凭法院财务室收据、付款凭证及相关身份材料、委托手续等原件到执行法院签署《拍卖成交确认书》。

买受人于签订《拍卖成交确认书》后十五个工作日内到执行法院领取执行裁定书及拍卖款收款收据。如该拍卖标的存在他项权证,由法院负责办理标的他项权证的解除手续,并在他项权证解除后十五个工作日内交付拍卖标的物。

买受人及时提取标的物,并办理过户手续,逾期不办理的,买受人应支付由此产生的费用,并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果。

买受人办理标的物过户登记手续。需要提醒买受人的是:办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费(包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用)由买受人负担。具体费用应在拍卖前至相关单位查询了解。

买受人办理水、电等户名变更手续。买受人应承担有可能存在的物业费、水、电等欠费。如发现该标的物存在未明确缴费义务人的费用的,未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。


至此,买受人才真正从salon365权属上及生活上取得了拍卖房屋。但在房屋司法拍卖实践中,还存在房屋尚未初始登记等特殊情况。



买受人又该如何应对呢

如拍卖所得的房屋是未办理初始登记的,应该怎么办呢?

需要提醒买受人的是:如拍卖所得的房屋为未办理初始登记的,根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》的规定,原则上是“现状处置”,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人自行负责。

但如在拍卖过程中具备初始登记条件的,买受人应督促执行法院在房屋处置后依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,协助买受人办理初始登记;如暂时不具备初始登记条件的,买受人也可以建议执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记。


买受人拍卖所得的房屋能不能直接办理到第三人名下?

因司法拍卖房屋的总价低于市价,对很多的买受人而言也是一种投资的渠道。因此不少的买受人在拍得房屋前已经联系好了第三人(即新的买受人)。对这些买受人而言,他们就更加关心其拍到的房屋能不能直接办理到第三人名下?

但答案是否定的。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条的规定,网络司法拍卖成交的,由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。而在后续的办理流程中,执行法院和房屋登记机构均以《拍卖成交确认书》中确认的买受人为准,因此买受人拍卖所得的房屋无法直接办理到第三人名下,只能根据二手房的相关规定过户到第三人。

<友情连结> 手机版 金百利游戏在线 金百利国际娱乐手机版 老虎机游戏大厅